Томск – областной центр в Сибирском регионе Российской Федерации. Он является крупным научно-образовательным и культурным центром России. В Томске сосредоточена многоотрасле-вая промышленность: химия и нефтехимия, металлообработка, машиностроение и приборо-строение. В последние годы возрастает роль сектора торговли и сферы услуг, включая культурную, развлекательную и спортивно-туристическую составляющие. В соответствии с мировыми тенденциями в Томске формируется среда постиндустриальной экономики инновационного типа.
Население города сравнительно молодое: средний возраст томичей не превышает 35 лет. Оно активно и с точки зрения активного отдыха. Почти 84% населения Томска (500 тыс. человек) и Северска (100 тыс. человек) заинтересованы в развитии инфраструктуры качественного отдыха. Не только туризма, но, прежде всего, спортивно-оздоровительных видов отдыха (плавание, водный отдых). Из-за дефицита бассейнов и отсутствия в Томске аквапарка томичи постоянно настойчиво ставят вопрос перед властью города и области об их строительстве.
Учитывая, что необходимы большие финансовые затраты на подготовку инженерной инфраструктуры с дорожной сетью, неподъемные для госбюджета, Томская областная власть решила объединить свои усилия с бизнесом в сфере строительства большого спортивно-оздоровительного водного комплекса с торгово-гостиничным центром, выставочным залом и манежем международного уровня. Для этого выделен участок площадью 6,4 Га вблизи пересечения улицы Энтузиастов с будущей частью улицы Беринга в районе пос. Восточный. Здесь же будет построен микрорайон «Восточный» с 50-ти тысячным населением. Природа и место отведенного участка – живописный уголок Томска вблизи Академгородка и микрорайона «Солнечный». Он обрамлен сосновым и березовым лесными массивами с подростом и кустами. Здесь нет перемещения масс загрязненного воздуха. Грунт твердый, состоит из глинисто-песчаных и горных прослоек до глубины 50 метров. Участок находится на гребне водораздела, что позволяет строить сложные и «тяжело – массивные» объекты. Экология района, прилегающего к участку, благоприятная. Транспортная развязка на пересечении улиц Беринга и Энтузиастов отстоит от будущих объектов на расстоянии нескольких сотен метров. Участок отделен от дорожной сети естественным лесопарковым массивом из сосен, берез и крупного кустарника и руслом оврага. Водоносный пласт под участком толщиной более 10 метров расположен на глубине более 50 метров, что позволяет обеспечить артезианской водой объекты независимо от централизованного водовода, а газовая котельная, запитанная от недалеко проходящей газовой магистрали, позволит получать тепло в экономном режиме, что немаловажно для экономии тепла при эксплуатации.
Планируется начать подготовительные строительные работы по комплексу в 2008 году после формирования инвестиционного потока.
Генеральный застройщик – заказчик строительства аквапарка, выставочного крытого сооружения, манежа и торгово – гостиничного центра – ЗАО «Сибирский партнер». По соглашению между ЗАО «Сибирский партнер» и Департаментом молодежной политики, физкультуры и спорта администрации Томской области объединены усилия в области инвестирования водного центра и по другим организационно – техническим вопросам.
Перспективная оценка объектов комплекса приведена ниже в кратком изложении с иллюстрациями.
ЦЕНТР ПЛАВАНИЯ
В плане здание площадью 99,5 × 81,5 м2 и высотой 25 м имеет 4 этажа с двумя чашами – бассейнами 50 м и 25 м длиной каждая. Внутри сооружения из стекла и бетона разместятся фитнес – центр, кафе и торговые точки, 2 сауны, 2 спортивных сухих тренировочных зала, 2 балконах на 1650 зрительных мест, конференц-зал, тренировочные боксы и раздевалки, помещения для других сопутствующих услуг для спортсменов и зрителей. Здесь планируется проведение тренировок и соревнований самого высокого международного уровня по плаванию, водному поло, плаванию в ластах и синхронному плаванию. Аналогом Томского центра плавания в России является центр плавания в Санкт-Петербурге, сданный в эксплуатацию в 2007 году.
Стоимость строительства Томского центра плавания в ценах 2007 года ≥ 900 млн. рублей.
АКВАПАРК
В плане сооружение площадью 48,0 × 69,0 м2 и высотой 32 м представляет собой изящно – легкий купол из стекла и металла. В здании два этажа: на 1-ом этаже – боулинг; VIP – ресторан и другие точки услуг; гардероб; служебные помещения; на 2-м этаже вместительная влажная зона для взрослых посетителей и зона для маленьких детей с родителями; бары и кафе; 2 сауны; 22 водных аттракциона; раздевалки. Раздевалка, рассчитанная на 500 кабинок, позволяет одновременно принять до 500 человек. Разовое посещение – 3 часовой отдых, рассчитанный на посещение всех водных аттракционов. При желании посетитель может находиться в комплексе до 12 часов. Особое внимание уделено не только отдыху семей с маленькими детьми, но и их безопасности. Полное остекление аквапарка делает его внутреннее пространство сказочным и ярким. Стоимость строительства в ценах 2007 года – 480 млн. рублей. Разработан типовой проект для Томска, Сургута и Нижнего Новгорода. Аквапарк – высокоокупаемый и высокодоходный объект бизнеса.
ВЫСТАВОЧНЫЙ КРЫТЫЙ ЦЕНТР
Сооружение из стекла и металла высотой до 25 метров и площадью 40,0 × 60,0 м2 многофункционально: для выставок, спортивных соревнований по гимнастике, тяжелой атлетике, волейболу, баскетболу, гандболу и другим видам спорта. Центр, имея целевое назначение, – высокоокупаем и высокодоходен для бизнеса. Он рассчитан на одновременное посещение 500 ÷ 800 человек. Наличие зрительных балконов увеличивает число посетителей в одно время до 1500 человек. Здесь возможно проведение дискотек и других массовых развлекательных мероприятий. Стоимость строительства в ценах 2007 года около 300 млн. рублей.
МАНЕЖ
Сооружение площадью 40,0 × 80,0 м2 и высотой 25 метров предназначено для игровых видов отдыха и спорта: футбол, теннис, роллеры и др. По форме оно похоже на Выставочный центр. В нем разместятся теннисные корты, футбольное поле со съемным искусственным покрытием, роликодром.
В здании будут 2 сауны, кабинки – раздевалки на 400 мест, тренажерный зал, кафе – бары, тренерские комнаты и другие помещения для досугово – развлекательных и игровых направлений.
- Разовое посещение – до 600 человек.
- Стоимость строительства в ценах 2007 года – 250 млн. рублей.
ТОРГОВО – ГОСТИНИЧНЫЙ КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР
Гостиница высотой 10 ÷ 18 этажей и площадью более 5000 м2 с встроено – присоединенной 3-х этажной вставкой торгового гипермаркета с разделенными входами в гостиницу и гипермаркет.
В 4-х звездочной гостинице будет предусмотрено раздельное проживание туристов, спортсменов и VIP – персон.
В гипермаркете универсального типа предусматривается торговля продуктами питания, одеждой, обувью и всеми другими товарами (крове автомобильных), востребованными томичами. Предполагается, что постоянными покупателями будут прежде всего жители микрорайонов «Солнечный» и «Восточный» и Академгородка. Возможности гипермаркета – до 20 тыс. посетителей в сутки. Стоимость строительства в ценах 2007 года – 180 млн. рублей.
Таким образом, включая ландшафтное проектирование и работы на участке, открытую и закрытую автопарковку на 700 автомобилей, общая стоимость строительства вместе со вспомогательными объектами инженерной инфраструктуры (газовая котельная, 2 водных скважины со станцией водоподготовки) будет составлять: 2 миллиарда 200 миллионов рублей (в ценах 2007 года).
НЕКОТОРЫЕ ПАРАМЕНТЫ ПО ЭНЕРГО- И ВОДОПОТРЕБЛЕНИЮ
АКВАПАРКА, ГОСТИНИЦЫ И ВЫСТАВОЧНОГО ЦЕНТРА
Расчетная мощность токоприемников – 1820 КВа
Теплопотребление:
- Объекты в целом – 7,19 Гкал/8357,6 квт
- Гостиница – 2,84 Гкал/3 301,2 квт
- Аквапарк (без заполнения ванны) 2,083 Гкал/2 421,3 квт (с заполнением ванны) 2,35 Гкал/2 731,6 квт
- Выставочный центр 2,0 Гкал/2324,8 квт
Водопотребление:
- 1000,3м3/сутки (с наполнением ванны – 1 раз в год)
- 448,3м3/сутки (без наполнения ванны)
Водоотведение
- 388,4 м3/сутки (с наполнением ванны – 1 раз в год)
- 364,5 м3/сутки (без наполнения ванны)
- 125,2 м3/сутки – водосток
Расход воды на внутреннее пожаротушение комплекса – 2,5х2 л/с
Расход воды на наружное пожаротушение – 100 л/с
Основные параметры сооружения:
- общий строительный объем комплекса = 95306 м3 , в т.ч.
- объем подземной части = 17773 м3
- высота здания по коньку кровли гостиницы = 50,8 м
- максимальная высота кровли Аквапарка = 32,2 м
Общая площадь комплекса: = 48462,6 м2
- общая площадь гостиницы = 12536,4 м2
- площадь зоны Аквапарка = 14238,6 м2
- общая площадь выставочного центра = 11945,3 м2
- парковка автомобилей (вместе с центром плавания) = 9742,3 м2
Проектное предложение
Оценка некоторых параметров доходности проекта
«Аквапарк с гостиницей»
Аквапарк
Обоснованность входной платы
В большинстве зарубежных аквапарков наиболее распространенным является диапазон цен 12-20 долларов за 3–х часовой сеанс. В Российских аквапарках диапазон цен (будни, выходные) следующий:
- Самара – 9-16 долларов (2016 год);
- Москва (Трансвааль) – 16-24 доллара (2015 год);
- Подмосковье (База отдыха «Союз») – 15-20 долларов (2016 год).
Таким образом, диапазон 10-20 долларов перекрывает основные возможные варианты (за 2015 – 2016 года). С учетом инфляционных ожиданий в 2018 – 2020 годах (15% ежегодного роста цены) входная ожидаемая цена составляет около 25 долларов.
Проверка
Это соответствует в среднем 8 долларов за час и кореллируется с ценами для предприятий подобного типа (бассейны, бани) в зависимости от уровня сервиса. При этом следует учесть, что аквапарк представляет принципиально более высокий уровень услуг в этой сфере, что позволяет классифицировать их как уникальное торговое предложение. Следовательно цены должны быть выше, чем в обычных банях и бассейнах. Вместе с тем надо учитывать, что цены будут увеличиваться вместе с ростом платежеспособного спроса и в течение 2019 – 2022 гг., в период окупаемости инвестиций, возрастут в среднем не менее чем на 15%. Таким образом, диапазон цен должен браться из расчёта 23 – 28 долларов за 3-х часовой сеанс в 2017 году (медиана периода окупаемости).
Исходя из этого для расчета дохода от входной платы следует брать три уровня цены за 3-х часовой сеанс: 20, 23, 25 долларов США, которые соответствуют пессимистичному, среднему и оптимистичному вариантам расчёта.
Необходимо проверить: насколько уровень цен соответствует платежеспособному спросу для данного объекта. Для этого рассмотрим бизнес-план как монобизнес с доходом только от входной платы и возможности максимизации этого дохода.
Обоснование максимальной вместимости
В предлагаемом проекте предусмотрено 500 шкафчиков, для единовременного посещения. «Влажная зона» аквапарка вмещает по проекту 500 человек. Таким образом, экспертная оценка должна определить соответствие максимальной вместимости посетителей 500 х 1,66 = 830 чел. в сутки, 316 000 человек в год, по существующим нормам. Первый год эксплуатации должен быть по посещаемости выше нормы.
Обоснование платежеспособного спроса
Как было установлено единовременное нахождение в здании аквапарка 500 человек, а в среднем в сутки 830 человек вполне реально и имеет достаточный запас. Максимальный входной поток равен произведению 500 чел. на число сеансов. В проекте предусмотрено функционирование аквапарка с 10 до 22 часов. Исходя из этого, рассчитаны и эксплуатационные затраты. Действительно, если имеется возможность проведения ночных дискотек и т.п. и совмещение этих дискотек с услугами аквапарка, подобная концепция экономически более выгодна, чем остановка на ночь, из-за инерционности процессов нагревания и охлаждения больших объемов воды, которые достигают нескольких часов каждый. Существует выбор различных вариантов режимов эксплуатации. Для данной оценки использовался вариант, приведенный в проекте со следующими ограничениями.
- Количество обычных сеансов по три часа с 10 до 22 часов – 4.
- Число рабочих дней аквапарка всего – 360.
- Праздничные, выходные, каникулы – 125 дней.
- Будние дни – 235.
- Средняя загрузка: будни – 30%, праздники, выходные, каникулы – 70%.
- Средневзвешенная загрузка – 43,89%.
В таком случае реальный средний поток посетителей за год может составить 316 000 человек. Для целей данной оценки пессимистический, реальный и оптимистический варианты составят соответственно 200 000, 316 000, 400 000 чел/год.
Без учета результатов переписи населения потенциальное число платежеспособных посетителей аквапарка (медиана периода окупаемости) составляет 0,5 млн. чел, в том числе:
- платежеспособное население Томска (90% от числа жителей один раз в квартал) – около 450 000 человек;
- туристы и гости города (30% от общего числа посещений) – около 135 000 человек.
Таким образом, имеется определенный резерв платежеспособного спроса позволяющий считать конкурентные риски достаточно низкими. Вряд ли в период окупаемости будут реализованы и задействованы на проектную мощность ещё три подобных проекта, а вместе с тем, создание каждого подобного проекта ведет к значительному увеличению емкости рынка, за счет стимулирования дополнительного спроса.
Другим резервом является устойчивая положительная динамика платежеспособного спроса населения страны: местного населения и иногородних туристов за последние годы и в ближайшей перспективе.
Ещё одним резервом является возможность целенаправленного формирования потока посетителей за счет целевых туристических программ в городах России, используя общую туристическую привлекательность Томска. В данном случае соединение историко-культурных ценностей города с дополнительными возможностями отдыха и развлечения может дать определенный синергетический эффект.
Основные годовые текущие затраты на содержание персонала аквапарка – относительно постоянны и составляют, по:
- зарплате (100 человек, средняя з/п с учетом всех выплат 131000 руб./мес.) – 33 200 000 рублей;
- прочим расходам (≈ 10% от ФОТ) – 3 320 000 рублей.
Выводы по Аквапарку
Ниже приведены расчеты годового дохода только от входных билетов для трех вариантов.
Расчет окупаемости инвестиций (в долларах США) |
Пессимистичный |
Средний |
Оптимистичный |
Среднегодовой поток платежеспособных посетителей | 200 000 | 316 000 | 400 000 |
Цена билета | 20 | 23 | 25 |
Годовой доход от входных билетов | 4 000 000 | 7 268 000 | 10 000 000 |
Эксплуатационные расходы | 1 000 000 | 1 300 000 | 1 500 000 |
Чистый доход | 3 000 000 | 5 968 000 | 8 500 000 |
Налогообложение (эффективная ставка 10%) | 300 000 | 596 800 | 850 000 |
Прибыль | 2 700 000 | 5 371 200 | 7 650 000 |
В расчетах не учтены доходы от работы баров и VIP – ресторана во влажной зоне, ресторана, боулинга, рекламы и других услуг, включая услуги для посетителей с маленькими детьми.
Гостиница
Проект гостиницы 4-х звездочного класса предусматривает 120 номеров, из них 100 номеров 2х местные и 20 номеров «люкс», также в гостинице предусмотрен ресторан на 100 посадочных мест, кафе на 70 посадочных мест, конференцзал на 230 мест (трансформируется в кинозал) и другие сервисные услуги.
Обоснование доходов
Принимая ориентировочную цену проживания 75 $ в сутки и заполняемость в 75 процентов при эксплуатации 364 дня в год, годовой доход от платы за проживание составит 4 504 500 $.
Основные годовые текущие затраты на содержание персонала гостиницы, также как и для аквапарка относительно постоянны и составляют, по:
- зарплате (80 человек, средняя з/п с учетом всех выплат 11000 руб./мес.) – 10 560 000 рублей;
- прочим расходам (≈ 10% от ФОТ) – 1 056 000 рублей.
Выводы по гостинице
Ниже приведены расчеты годового дохода от гостиницы только от платы за проживание для трех вариантов.
Расчет окупаемости инвестиций
(в долларах США) |
Пессимистичный
(заполняемость 40%) |
Средний
(заполняемость 50%) |
Оптимистичный (заполняемость 60%) |
Среднегодовой поток платежеспособных посетителей | 32032 | 40040 | 48048 |
Цена места | 60 | 70 | 80 |
Годовой доход от платы за проживание | 1 921 920 | 2 802 800 | 3 843 840 |
Эксплуатационные расходы | 500 000 | 520 000 | 540 000 |
Чистый доход | 1 421 920 | 2 282 800 | 3 303 840 |
Налогообложение (эффективная ставка 10%) | 142 192 | 228 280 | 330 384 |
Прибыль | 1 279 728 | 2 054 520 | 2 973 456 |
В расчете не учтены платежи за питание, мини-бар, телефон, бронирование мест и другие сервисные услуги.
Общий вывод
Расчеты показывают, что окупаемость инвестиций только на строительство аквапарка и гостиницы в размере 27 500 000 долларов США, составляет около 2,5 – 3,5 лет без периодов строительства и выхода на проектную мощность.
Текущая безубыточность аквапарка достигается уже при 15% заполняемости аквапарка, что значительно снижает риски заполняемости при отрицательных пиковых нагрузках («мертвые часы»).
В стоимость проживания в гостинице планируется включение разового посещения аквапарка, исходя из вышеперечисленного, можно предположить высокую заполняемость номеров.
Очевидно, что данный проект имеет потенциал высокой рентабельности, и в случае правильной организации бизнеса является инвестиционно привлекательным.
Следует отметить, что доходность проекта имеет значительные резервы, так как при оценке не учитывался дополнительный доход и экономия расходов от комплекса питания, дополнительных услуг, наружной и внутренней рекламы, спонсоров, клубных мероприятий, стимулирования персонала и т.д.