Томск – областной центр в Сибирском регионе Российской Федерации. Он является крупным научно-образовательным и культурным центром России. В Томске сосредоточена многоотрасле-вая промышленность: химия и нефтехимия, металлообработка, машиностроение и приборо-строение. В последние годы возрастает роль сектора торговли и сферы услуг, включая культурную, развлекательную и спортивно-туристическую составляющие. В соответствии с мировыми тенденциями в Томске формируется среда постиндустриальной экономики инновационного типа.

Население города сравнительно молодое: средний возраст томичей не превышает 35 лет. Оно активно и с точки зрения активного отдыха. Почти 84% населения Томска (500 тыс. человек) и Северска (100 тыс. человек) заинтересованы в развитии инфраструктуры качественного отдыха. Не только туризма, но, прежде всего, спортивно-оздоровительных видов отдыха (плавание, водный отдых). Из-за дефицита бассейнов и отсутствия в Томске аквапарка томичи постоянно настойчиво ставят вопрос перед властью города и области об их строительстве.

Учитывая, что необходимы большие финансовые затраты на подготовку инженерной инфраструктуры с дорожной сетью, неподъемные для госбюджета, Томская областная власть решила объединить свои усилия с бизнесом в сфере строительства большого спортивно-оздоровительного водного комплекса с торгово-гостиничным центром, выставочным залом и манежем международного уровня. Для этого выделен участок площадью 6,4 Га вблизи пересечения улицы Энтузиастов с будущей частью улицы Беринга в районе пос. Восточный. Здесь же будет построен микрорайон «Восточный» с 50-ти тысячным населением. Природа и место отведенного участка – живописный уголок Томска вблизи Академгородка и микрорайона «Солнечный». Он обрамлен сосновым и березовым лесными массивами с подростом и кустами. Здесь нет перемещения масс загрязненного воздуха. Грунт твердый, состоит из глинисто-песчаных и горных прослоек до глубины 50 метров. Участок находится на гребне водораздела, что позволяет строить сложные и «тяжело – массивные» объекты. Экология района, прилегающего к участку, благоприятная. Транспортная развязка на пересечении улиц Беринга и Энтузиастов отстоит от будущих объектов на расстоянии нескольких сотен метров. Участок отделен от дорожной сети естественным лесопарковым массивом из сосен, берез и крупного кустарника и руслом оврага. Водоносный пласт под участком толщиной более 10 метров расположен на глубине более 50 метров, что позволяет обеспечить артезианской водой объекты независимо от централизованного водовода, а газовая котельная, запитанная от недалеко проходящей газовой магистрали, позволит получать тепло в экономном режиме, что немаловажно для экономии тепла при эксплуатации.

Планируется начать подготовительные строительные работы по комплексу в 2008 году после формирования инвестиционного потока.

Генеральный застройщик – заказчик строительства аквапарка, выставочного крытого сооружения, манежа и торгово – гостиничного центра – ЗАО «Сибирский партнер». По соглашению между ЗАО «Сибирский партнер» и Департаментом молодежной политики, физкультуры и спорта администрации Томской области объединены усилия в области инвестирования водного центра и по другим организационно – техническим вопросам.

Перспективная оценка объектов комплекса приведена ниже в кратком изложении с иллюстрациями.

ЦЕНТР ПЛАВАНИЯ

В плане здание площадью 99,5 × 81,5 м² и высотой 25 м имеет 4 этажа с двумя чашами – бассейнами 50 м и 25 м длиной каждая. Внутри сооружения из стекла и бетона разместятся фитнес – центр, кафе и торговые точки, 2 сауны, 2 спортивных сухих тренировочных зала, 2 балконах на 1650 зрительных мест, конференц-зал, тренировочные боксы и раздевалки, помещения для других сопутствующих услуг для спортсменов и зрителей. Здесь планируется проведение тренировок и соревнований самого высокого международного уровня по плаванию, водному поло, плаванию в ластах и синхронному плаванию. Аналогом Томского центра плавания в России является центр плавания в Санкт-Петербурге, сданный в эксплуатацию в 2007 году.

Стоимость строительства Томского центра плавания в ценах 2007 года ≥ 900 млн. рублей.

АКВАПАРК

В плане сооружение площадью 48,0 × 69,0 м² и высотой 32 м представляет собой изящно – легкий купол из стекла и металла. В здании два этажа: на 1-ом этаже – боулинг; VIP – ресторан и другие точки услуг; гардероб; служебные помещения; на 2-м этаже вместительная влажная зона для взрослых посетителей и зона для маленьких детей с родителями; бары и кафе; 2 сауны; 22 водных аттракциона; раздевалки. Раздевалка, рассчитанная на 500 кабинок, позволяет одновременно принять до 500 человек. Разовое посещение – 3 часовой отдых, рассчитанный на посещение всех водных аттракционов. При желании посетитель может находиться в комплексе до 12 часов. Особое внимание уделено не только отдыху семей с маленькими детьми, но и их безопасности. Полное остекление аквапарка делает его внутреннее пространство сказочным и ярким. Стоимость строительства в ценах 2007 года – 480 млн. рублей. Разработан типовой проект для Томска, Сургута и Нижнего Новгорода. Аквапарк – высокоокупаемый и высокодоходный объект бизнеса.

ВЫСТАВОЧНЫЙ КРЫТЫЙ ЦЕНТР

Сооружение из стекла и металла высотой до 25 метров и площадью 40,0 × 60,0 м² многофункционально: для выставок, спортивных соревнований по гимнастике, тяжелой атлетике, волейболу, баскетболу, гандболу и другим видам спорта. Центр, имея целевое назначение, – высокоокупаем и высокодоходен для бизнеса. Он рассчитан на одновременное посещение 500 ÷ 800 человек. Наличие зрительных балконов увеличивает число посетителей в одно время до 1500 человек. Здесь возможно проведение дискотек и других массовых развлекательных мероприятий. Стоимость строительства в ценах 2007 года около 300 млн. рублей.

МАНЕЖ

Сооружение площадью 40,0 × 80,0 м² и высотой 25 метров предназначено для игровых видов отдыха и спорта: футбол, теннис, роллеры и др. По форме оно похоже на Выставочный центр. В нем разместятся теннисные корты, футбольное поле со съемным искусственным покрытием, роликодром.

В здании будут 2 сауны, кабинки – раздевалки на 400 мест, тренажерный зал, кафе – бары, тренерские комнаты и другие помещения для досугово – развлекательных и игровых направлений.

• Разовое посещение – до 600 человек.
• Стоимость строительства в ценах 2007 года – 250 млн. рублей.

ТОРГОВО – ГОСТИНИЧНЫЙ КОМПЛЕКСНЫЙ ЦЕНТР

Гостиница высотой 10 ÷ 18 этажей и площадью более 5000 м² с встроено – присоединенной 3-х этажной вставкой торгового гипермаркета с разделенными входами в гостиницу и гипермаркет.

В 4-х звездочной гостинице будет предусмотрено раздельное проживание туристов, спортсменов и VIP – персон.

В гипермаркете универсального типа предусматривается торговля продуктами питания, одеждой, обувью и всеми другими товарами (крове автомобильных), востребованными томичами. Предполагается, что постоянными покупателями будут прежде всего жители микрорайонов «Солнечный» и «Восточный» и Академгородка. Возможности гипермаркета – до 20 тыс. посетителей в сутки. Стоимость строительства в ценах 2007 года – 180 млн. рублей.

Таким образом, включая ландшафтное проектирование и работы на участке, открытую и закрытую автопарковку на 700 автомобилей, общая стоимость строительства вместе со вспомогательными объектами инженерной инфраструктуры (газовая котельная, 2 водных скважины со станцией водоподготовки) будет составлять: 2 миллиарда 200 миллионов рублей (в ценах 2007 года).

НЕКОТОРЫЕ ПАРАМЕНТЫ ПО ЭНЕРГО- И ВОДОПОТРЕБЛЕНИЮ

АКВАПАРКА, ГОСТИНИЦЫ И ВЫСТАВОЧНОГО ЦЕНТРА

Расчетная  мощность токоприемников – 1820 КВа

Теплопотребление:

• Объекты в целом – 7,19 Гкал/8357,6 квт
• Гостиница – 2,84 Гкал/3 301,2 квт
• Аквапарк (без заполнения ванны) 2,083 Гкал/2 421,3 квт (с заполнением ванны)  2,35 Гкал/2 731,6 квт
• Выставочный центр 2,0 Гкал/2324,8 квт

Водопотребление:

• 1000,3м3/сутки (с наполнением ванны – 1 раз в год)
• 448,3м3/сутки (без наполнения ванны)

Водоотведение

• 388,4 м3/сутки (с наполнением ванны – 1 раз в год)
• 364,5 м3/сутки (без наполнения ванны)
• 125,2 м3/сутки – водосток

Расход воды на внутреннее пожаротушение комплекса – 2,5х2  л/с

Расход воды на наружное пожаротушение – 100 л/с

Основные параметры сооружения:

• общий строительный объем комплекса                    = 95306 м³ , в т.ч.
• объем подземной части                                               = 17773 м³
• высота здания по коньку кровли гостиницы             = 50,8 м
• максимальная высота кровли Аквапарка                 = 32,2 м

Общая площадь комплекса:                                                    = 48462,6 м²

• общая площадь гостиницы = 12536,4 м²
• площадь зоны Аквапарка                                                   = 14238,6 м²

• общая площадь выставочного центра                              = 11945,3 м²
• парковка автомобилей (вместе с центром плавания)     = 9742,3 м²

Проектное предложение

Оценка некоторых параметров доходности проекта

«Аквапарк с гостиницей»

 Аквапарк

 Обоснованность входной платы

В большинстве зарубежных аквапарков наиболее распространенным является диапазон цен 12-20 долларов за 3–х часовой сеанс. В Российских аквапарках диапазон цен (будни, выходные) следующий:

• Самара – 9-16 долларов (2016 год);
• Москва (Трансвааль) – 16-24 доллара (2015 год);
• Подмосковье (База отдыха «Союз») – 15-20 долларов (2016 год).

Таким образом, диапазон 10-20 долларов перекрывает основные возможные варианты (за 2015 – 2016 года). С учетом инфляционных ожиданий в 2018 – 2020 годах (15% ежегодного роста цены) входная ожидаемая цена составляет около 25 долларов.

Проверка

Это соответствует в среднем 8 долларов за час и кореллируется с ценами для предприятий подобного типа (бассейны, бани) в зависимости от уровня сервиса. При этом следует учесть, что аквапарк представляет принципиально более высокий уровень услуг в этой сфере, что позволяет классифицировать их как уникальное торговое предложение. Следовательно цены должны быть выше, чем в обычных банях и бассейнах. Вместе с тем надо учитывать, что цены будут увеличиваться вместе с ростом платежеспособного спроса и в течение 2019 – 2022 гг., в период окупаемости инвестиций, возрастут в среднем не менее чем на 15%. Таким образом,  диапазон цен должен браться из расчёта 23 – 28 долларов за 3-х часовой сеанс в 2017 году (медиана периода окупаемости).

Исходя из этого для расчета дохода от входной платы следует брать три уровня цены за 3-х часовой сеанс: 20, 23, 25 долларов США, которые соответствуют пессимистичному, среднему и оптимистичному вариантам расчёта.

Необходимо проверить: насколько уровень цен соответствует платежеспособному спросу для данного объекта. Для этого рассмотрим бизнес-план как монобизнес с доходом только от входной платы и возможности максимизации этого дохода.

Обоснование максимальной вместимости

В предлагаемом проекте предусмотрено 500 шкафчиков, для единовременного посещения. «Влажная зона» аквапарка вмещает по проекту 500 человек. Таким образом, экспертная оценка должна определить соответствие максимальной вместимости посетителей 500 х 1,66 = 830 чел. в сутки, 316 000 человек в год, по существующим нормам. Первый год эксплуатации должен быть по посещаемости выше нормы.

Обоснование платежеспособного спроса

Как было установлено единовременное нахождение в здании аквапарка 500 человек, а в среднем в сутки 830 человек вполне реально и имеет достаточный запас. Максимальный входной поток равен произведению 500 чел. на число сеансов. В проекте предусмотрено функционирование аквапарка с 10 до 22 часов. Исходя из этого, рассчитаны и эксплуатационные затраты. Действительно, если имеется возможность проведения ночных дискотек и т.п. и совмещение этих дискотек с услугами аквапарка, подобная концепция экономически более выгодна, чем остановка на ночь, из-за инерционности процессов нагревания и охлаждения больших объемов воды, которые достигают нескольких часов каждый. Существует выбор различных вариантов режимов эксплуатации.  Для данной оценки использовался вариант, приведенный в проекте со следующими ограничениями.

• Количество обычных сеансов по три часа с 10 до 22 часов – 4.
• Число рабочих дней аквапарка всего – 360.
• Праздничные, выходные, каникулы – 125 дней.
• Будние дни – 235.
• Средняя загрузка: будни – 30%, праздники, выходные, каникулы – 70%.
• Средневзвешенная загрузка – 43,89%.

В таком случае реальный средний поток посетителей за год может составить 316 000 человек. Для целей данной оценки пессимистический, реальный и оптимистический варианты составят соответственно 200 000, 316 000, 400 000 чел/год.

Без учета результатов переписи населения потенциальное число платежеспособных посетителей аквапарка (медиана периода окупаемости) составляет 0,5 млн. чел, в том числе:

• платежеспособное население Томска (90% от числа жителей один раз в квартал) – около 450 000 человек;
• туристы и гости города (30% от общего числа посещений) – около 135 000 человек.

Таким образом, имеется определенный резерв платежеспособного спроса позволяющий считать конкурентные риски достаточно низкими. Вряд ли в период окупаемости будут реализованы и задействованы на проектную мощность ещё три подобных проекта, а вместе с тем, создание каждого подобного проекта ведет к значительному увеличению емкости рынка, за счет стимулирования дополнительного спроса.

Другим резервом является устойчивая положительная динамика платежеспособного спроса населения страны: местного населения и иногородних туристов за последние годы и в ближайшей перспективе.

Ещё одним резервом является возможность целенаправленного формирования потока посетителей за счет целевых туристических программ в городах России, используя общую туристическую привлекательность Томска. В данном случае соединение историко-культурных ценностей города с дополнительными возможностями отдыха и развлечения может дать определенный синергетический эффект.

Основные годовые текущие затраты на содержание персонала аквапарка – относительно постоянны и составляют, по:

• зарплате (100 человек, средняя з/п с учетом всех выплат 131000 руб./мес.) – 33 200 000 рублей;
• прочим расходам (≈ 10% от ФОТ) – 3 320 000 рублей.

Выводы по Аквапарку

Ниже приведены расчеты годового дохода только от входных билетов для трех вариантов.

 

Расчет окупаемости инвестиций (в долларах США)	Пессимистичный	Средний	Оптимистичный
Среднегодовой поток платежеспособных посетителей	200 000	316 000	400 000
Цена билета	20	23	25
Годовой доход от входных билетов	4 000 000	7 268 000	10 000 000
Эксплуатационные расходы	1 000 000	1 300 000	1 500 000
Чистый доход	3 000 000	5 968 000	8 500 000
Налогообложение (эффективная ставка 10%)	300 000	596 800	850 000
Прибыль	2 700 000	5 371 200	7 650 000

В расчетах не учтены доходы от работы баров и VIP – ресторана во влажной зоне, ресторана, боулинга, рекламы и других услуг, включая услуги для посетителей с маленькими детьми.

Гостиница

Проект гостиницы 4-х звездочного класса  предусматривает 120 номеров, из них 100 номеров 2х местные и 20 номеров «люкс», также в гостинице предусмотрен ресторан на 100 посадочных мест, кафе на 70 посадочных мест, конференцзал на 230 мест (трансформируется в кинозал) и другие сервисные услуги.

Обоснование доходов

Принимая ориентировочную цену проживания 75 $ в сутки и заполняемость в 75 процентов при эксплуатации 364 дня в год, годовой доход от платы за проживание составит 4 504 500 $.

Основные годовые текущие затраты на содержание персонала гостиницы, также как и для аквапарка относительно постоянны и составляют, по:

 

• зарплате (80 человек, средняя з/п с учетом всех выплат 11000 руб./мес.) – 10 560 000 рублей;
• прочим расходам (≈ 10% от ФОТ) – 1 056 000 рублей.

Выводы по гостинице

Ниже приведены расчеты годового дохода от гостиницы только от платы за проживание для трех вариантов.

Расчет окупаемости инвестиций (в долларах США)	Пессимистичный (заполняемость 40%)	Средний (заполняемость 50%)	Оптимистичный (заполняемость 60%)
Среднегодовой поток платежеспособных посетителей	32032	40040	48048
Цена места	60	70	80
Годовой доход от платы за проживание	1 921 920	2 802 800	3 843 840
Эксплуатационные расходы	500 000	520 000	540 000
Чистый доход	1 421 920	2 282 800	3 303 840
Налогообложение (эффективная ставка 10%)	142 192	228 280	330 384
Прибыль	1 279 728	2 054 520	2 973 456

В расчете не учтены платежи за питание, мини-бар, телефон, бронирование мест и другие сервисные услуги.

Общий вывод

Расчеты показывают, что окупаемость инвестиций только на строительство аквапарка и гостиницы в размере 27 500 000 долларов США, составляет около 2,5 – 3,5 лет без периодов строительства и выхода на проектную мощность.

Текущая безубыточность аквапарка достигается уже при 15% заполняемости аквапарка, что значительно снижает риски заполняемости при отрицательных пиковых нагрузках («мертвые часы»).

В стоимость проживания в гостинице планируется включение разового посещения аквапарка, исходя из вышеперечисленного, можно предположить высокую заполняемость номеров.

Очевидно, что данный проект имеет потенциал высокой рентабельности, и в случае правильной организации бизнеса является инвестиционно привлекательным.

Следует отметить, что доходность проекта имеет значительные резервы, так как при оценке не учитывался дополнительный доход и экономия расходов от комплекса питания, дополнительных услуг, наружной и внутренней рекламы, спонсоров, клубных мероприятий, стимулирования персонала и т.д.