Информационное моделирование зданий (BIM) — это процесс, основанный на использовании интеллектуальных 3D-моделей. С помощью этой технологии специалисты по архитектуре и строительству (AEC) могут еще эффективнее планировать, проектировать, строить и эксплуатировать здания и объекты инфраструктуры. В чем разница между европейским и российским подходами в проектировании? Какую роль в этом процессе играет BIM? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор компании “АТП ТЛП архитекторы и инженеры” Владимир Гортон. – Владимир, что представляет собой «АТП ТЛП архитекторы и инженеры»? Какова история создания компании? – Российский рынок проектирования начал складываться в конце 1990-х годов. В это время к нему проявляли интерес иностранные компании, которые создавали новые предприятия в сотрудничестве с российскими коллегами. В их числе был и холдинг ATP Planungs- und Beteiligungs AG – крупнейшая проектная организация в Европе и первопроходец в вопросах BIM. Она была образована в Австрии в 1951 году архитектором Фредом Ахаммером и инженером-строителем Зигфридом Триттхартом.
За долгие годы компания приобрела огромный опыт работы и заработала репутацию надежного и профессионального игрока на проектном рынке. Для понимания: во всемирном рейтинге World Architecture-100 в 2019 году ATP заняла 22-е место. Совместное предприятие холдинга ATP с московским архитектурным бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры» было создано в Москве в 2011 году. По немецким правилам в названии компании должны быть отражены имена ее основателей. В нашем случае это первые буквы фамилий тех, кто стоял у истоков.
Я присоединился к российской команде АТP в 2014 году. До этого закончил Московский государственный строительный университет по специализации «Строительство тепловых и атомных электростанций», отрабатывал практику в одном из проектных бюро в Берлине. С 2016 года наша компания усилила направление инжиниринга и стала выполнять полный комплекс архитектурных и инженерных услуг в процессе проектирования в таких сегментах как ритейл, производство, офисная недвижимость.
Штат постепенно увеличился, сейчас в коллективе работают 90 человек. Когда мы только начинали свою деятельность в России, то 70% работы делали австрийские коллеги, 30% – наш офис. Фактически мы только адаптировали проекты для России. Сейчас это соотношение стало 20% на 80%. То есть сейчас у нас достаточно собственных компетенций для реализации самых серьезных задач, при этом мы постоянно обеспечены консалтингом со стороны европейских коллег.
– Рынок проектирования довольно конкурентный. В чем ваше преимущество?
– Мы не изобретаем велосипед, у нас он уже изобретен. Немецкая система проектирования давно зарекомендовала себя как очень эффективная и многим понятна. Наше преимущество в том, что у нас особый подход к стадийности проектирования, который больше ориентирован на инвестора. Иногда к нам приходят запросы на реализацию очередного проекта на 20-50 страницах, где указано все, вплоть до цвета краски для стен. Глупо так делать. СССР был построен именно таким образом, по «техническому заданию», и вы знаете, чем все закончилось.
Мы не просто проектное бюро – мы понимаем, что нужно заказчику и идем от задач бизнеса. Если мы говорим о разработке технологических концептов крупных пищевых производств (например, производстве мяса), то за основу берем объем продукции, который хочет выпускать инвестор, а также особенности месторасположения будущего объекта. Вот те исходные данные, которые необходимы нам, чтобы начать работу. Уже исходя из этого вырисовывается площадь производственного предприятия, внутренняя планировка, логистика, инженерные решения и т. п.
– Победителем конкурса «BIM-технологии 2019/20» в одной из номинаций как раз стал проект из области пищевой индустрии: «Cельскохозяйственный комплекс по выращиванию, убою и переработке свиней мощностью 4,5 млн голов в год». В чем была специфика и уникальность этой работы?
– Заказчик – один из крупнейших переработчиков свинины в России – ведет довольно агрессивную политику по захвату доли рынка. Проект финансируется на частные средства, однако у инвестора есть обязательства перед государством возвести объект в сжатые сроки. У проекта был бэкграунд: до нас две другие проектные организации начинали разработку проекта, но не смогли его завершить. Дело в том, что любое подобное предприятие должно трансформироваться. Многие процессы, которые выстраиваются без продуманного подхода, вызывают блокировку отдельных элементов, и расширение в будущем становится невозможным.
Уникальность проекта в том, что на одной площадке (общая площадь 150 га, полезная площадь – 250 тыс. кв. м.) необходимо было расположить четыре завода: цех по убою, цех по обвалке, цех по производству готовой продукции и цех замороженной продукции. Все они имеют особые и довольно жесткие требования со стороны санитарно-эпидемиологической службы, с точки зрения получения технических условий и т. д. Кроме того, проект предусматривает возведение двух административных зданий, супермаркета, электростанции, водоочистных сооружений, дезинфекционных блоков, транзитных галерей, пожарных депо и цеха технических фабрикантов.
В процессе проработки изначальный мастер-план постоянно трансформировался: менялись планировки, линии оборудования. В целом объединить четыре проекта в один, увязав все элементы и оперативно передать готовую BIM-модель на стройку – это довольно сложная задача. Однако мы работали в BIM (на базе Autodesk Revit), что позволило реализовать задуманные решения. Надо отметить, что ATP является золотым партнером Autodesk, и к тому же у нас есть собственное ИТ-подразделение – BIM-Solutions.
Так что у нас был полный набор инструментов для решения всех задач. Это позволило задействовать в работе над проектом одновременно порядка ста специалистов из офисов в Австрии и России. Благодаря разработанным внутри компании методикам и программным комплексам на ранней стадии концепции были получены все данные по инженерным средам, согласно которым заказчик смог получить технические условия от местных ресурсоснабжающих организаций.
– Какие еще проекты есть у компании в России?
– В 2015 году ООО «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» разрабатывала проектную и рабочую документацию по реконструкции выставочного комплекса Mercedes-Benz Plaza на Ленинградском проспекте в Москве. Это был технически очень сложный и креативный проект, разработанный на основании концепции проектного бюро HG Merz. Нам удалось внедрить новые технологии в реконструируемое пространство здания, а также увязать эти прогрессивные решения с жесткими условиями российских норм проектирования.
С 2015 года наша команда ведет постоянную работу с компанией ИКЕА (INGKA Shopping Centers RUS) над различными проектами в разных стадиях. На сегодняшний день мы выполняем работу над реконструкцией МЕГА Белая дача (Москва) и МЕГА Дыбенко (Санкт-Петербург). Всего наша компания участвовала в шести проектах ИКЕИ.
В настоящее время мы разрабатываем проект строительства завода «Карат» по производству сыра в городском округе Тольятти; проект производственного предприятия по переработке молока в Новосибирской области площадью 105 тыс. кв. м. Еще один интересный проект – строительство новой штаб-квартиры «Сбербанк Сити» площадью около 200 тыс. кв. м. Это три здания на одном участке, два из которых – башни в 41 и 47 этажей. Проект выполняется на базе недостроя Миракс-Групп «Президент-плаза», расположенном на Кутузовском проспекте, 36.
К комплексу предъявляются очень высокие требования; после реконструкции здесь одновременно смогут находиться 30 000 сотрудников. Кроме того, есть проекты, над которыми мы работаем как конструкторско-инженерная единица совместно с бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». В целом сейчас в разработке находятся 12 проектов, а всего в портфеле ООО «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» – более полусотни реализованных проектов. Естественно, в их создании применяется BIM.
– ATP более десяти лет разрабатывает проекты в BIM в странах Центральной и Восточной Европы. Как на этом фоне выглядит Россия?
– Россия открыта для инноваций. Технологии BIM у нас быстро прижились, так что не думаю, что есть какое-то отставание от Европы. Более того, этому способствуют и усилия государства, предпринимаемые в плане цифровизации экономики в целом и строительной отрасли в частности. К примеру, я полностью поддерживаю переход на цифровую модель общения с органами госэкспертизы, которую регулятор анонсирует с 2021 года. Это еще один элемент в создание благоприятной инвестиционной среды, в которой все участники рынка могут эффективно решать свои задачи.
Когда все становится прозрачным, отпадает необходимость коррупции, и число конфликтных ситуаций уменьшается. Думаю, государство стремится к тому, чтобы все российские города подтягивались по уровню цифровизации к Москве, где любая бабуля на рынке умеет пользоваться онлайн-сервисами. В Европе до сих пор на тебя с удивлением смотрят, когда пытаешься с телефона оплатить ту или иную услугу.
– И все же, чем можно объяснить повышенный интерес государства к BIM в России?
– Надо понимать, что если в Москве в последние годы регулярно появляются качественные объекты коммерческой и производственной инфраструктуры, то в регионах это пока редкость. В экспертизу приносят на согласование документацию, в которой вместо 16 разделов разработаны три, и даже они не вяжутся друг с другом. Каким будет объект капитального строительства, построенный по этому проекту? Так что регулятор с помощью информационных технологий формирует политику в обеспечении безопасности и функциональности возводимых объектов, и при этом создавая условия, чтобы инвестиции, вложенные в строительство, окупались.
Кроме того, сейчас рынок проектных услуг страдает от того, что много мелких компаний имеют возможность демпинговать, тем самым создавая неконкурентные условия профессиональным участникам рынка, которые платят рыночную заработную плату своим сотрудникам, несут финансовую нагрузку, связанную с ИТ-составляющей и др. Европа давно прошла тот период, где было выгодно отделиться от большой компании и создать свою бизнес-единицу для вспахивания того же поля: это давно пройденный этап. Все участники рынка понимают, что должны быть равные условия для конкуренции. Поэтому Минстрой России пытается создать прочную нормативную базу, которая сформирует нормальный рынок проектных услуг, который позволит получать качественные проекты. В этом смысле BIM – это инструмент, который всех уравнивает.
– Какова рентабельность проектного бизнеса, и какую прибавку в этой рентабельности дал BIM?
– Стоимость проектирования на российском рынке варьируется в пределах 2,5-5% от стоимости инвестиций в проект. Рентабельность проектного бизнеса в среднем составляет 10% (при постоянном стремлении к 20%). Однако ее нельзя сравнивать с экономической эффективностью строительных компаний, оборот которых в десятки раз выше. Что касается доли BIM, то пока он не дает прибавку, а только уменьшает прибыль, потому что для проектировщиков это затратная часть: более высокие расходы на ИТ-составляющую и дополнительное время для создания 3D модели. С другой стороны, это компенсируется тем, что для исправления ошибок требуется меньше времени. Основную экономию получает все-таки инвестор – именно потому, что коллизии сводятся к нулю, что дает экономию на этапе строительства.
– А как же экономия на стадии эксплуатации?
– Как правило, все инвесторы на начальном этапе погружения в цифру изъявляют желание иметь BIM 5D – то есть получить информационную модель, которая включает в себя помимо прочего стоимость проекта или другую исчисляемую характеристику. Однако на практике к этому пока никто не пришел. В Европе, например, почти нет проектов в 5D. Все понимают, что это нужно, но дело в том, что это удорожает общую стоимость проекта примерно на 10-15%. Чтобы контролировать все здание с помощью модели, нужно фактически сделать это здание «умным домом». То есть, грубо говоря, на каждый фанкойл поставить еще по датчику и подключить их по шинопроводу.
Кроме того, есть разница в подходах европейских инвесторов и российских. В России бизнес зависит от отечественной валюты. Вот сейчас, к примеру, для инвесторов настали трудные времена, у них упали финансовые модели. Потому что рублевая масса, зарезервированная на реализацию конкретного проекта, не меняется, а рубль дешевеет. При этом кредиты в России стоят дорого: в любом проекте на стоимость денег закладывается 20%. Так что любая финансовая модель у нас ограничена пятью годами, потом проект уже не окупит себя. Поэтому инвестор, как правило, строит торговый центр, находит арендаторов, а потом старается быстрее продать этот бизнес. Так что на этапе инвестиции такому бизнесмену все равно, как здание будет эксплуатироваться в будущем, он не станет тратиться на энергосберегающие технологии или разработку интересного архитектурного решения.
В Европе другой подход: любые инвестиции поддерживаются государством. Экономика стабильна, и ставка по кредиту, как правило, не превышает 3% годовых. И чем крупнее и интереснее проект, тем ставка ниже. То есть деньги фактически бесплатные, кредиты берутся на 25 лет и большая часть проектов делается «под себя». Поэтому учитываются множество нюансов, которые впоследствии влияют на снижение стоимости эксплуатации.
Вот хорошая иллюстрация: в Икее проанализировали эффективность инвестиций в недвижимость за 30 лет на основе своих объектов. И были в шоке, потому что соотношение оказалось 25% на 75%. То есть они построили торговый центр, эксплуатация которого на протяжении всего срока жизненного цикла обошлась в три раза дороже, чем его строительство. Потом они поменяли свой подход, рассчитав, что увеличение инвестиций на этапе проектирования на 5-10%, а также применение современных технологий и продуманных решений снижает стоимость эксплуатации почти вдвое. Такой «аналитический» подход пока еще не близок нашим реалиям, но я думаю, мы тоже к этому придем в недалекой перспективе. Уверен, что российская экономика разовьется до такого этапа, когда собственникам будут важны эти показатели.
– Какой еще европейский опыт в BIM был бы полезен в России?
– Сразу хочу отметить, что BIM в России имеет свою специфику в том плане, что есть требования по разработке проектной документации в соответствии с требованиями постановлений Правительства РФ, Градкодекса РФ и ГОСТами.
Тем не менее, у европейцев есть практика, которую мы были бы рады применить в России – это стадийность проектирования. Так, в немецких реалиях стадия предпроекта подразумевает гораздо более глубокую проработку: все основные решения закладываются и прорабатываются именно на этом этапе. Инвестор понимает довольно точно, сколько будет стоить объект. Такой подход был бы очень кстати в России. Пока в отечественной практике наблюдается перекос: стадия «Проект» не содержит содержательной и исчерпывающей информации; основные решения дорабатываются на стадии рабочей документации. Заказчику приходится проводить тендер на основании очень приблизительной информации о стоимости, зачастую заниженной на четверть и более. Это криво работает, так нельзя.
Дальше документация проходит стадию согласования, и после этого целесообразно делать стадию, которую мы называем тендерная документация – чтобы можно было выбрать нормального исполнителя работ, который построил бы то, что заявлено, с надлежащим качеством и не меняя ничего. При этом на тендер выставляются чертежи и спецификации, которые BIM позволяет выделить в детальную плоскость, где невозможно будет потом ни на чем «играть».
Для этого разработан специальный инструмент – программный модуль, который позволяет давать точное описание каждого вида работ. Все эти данные передаются генпордядчику, и он не имеет права отступить от этих требований.
В этом смысле российскому рынку есть куда расти, совершенствуя не только нормативную базу проектирования, но и внутренние процессы инвестиционно-строительной деятельности.
Беседовала Людмила Изъюрова
Источник: https://ardexpert.ru/
Понравилась статья? Тогда поддержите нас, поделитесь с друзьями и заглядывайте по рекламным ссылкам!
